На сегодняшний день участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов — это вполне сложившийся институт, но в силу причин, которые порой невозможно предусмотреть при заключении договора, не обладающий гарантиями безусловной защиты прав дольщиков. Участие в долевом строительстве прельщает дольщиков низкой ценой, по которой вряд ли удастся приобрести готовое жилье в новом доме. С другой стороны, учитывая значительные сроки строительства и полное отсутствие гарантии сдачи готового жилья в срок, приобретаемая по договору участия в долевом строительстве квартира может оказаться не столь и дешевой, особенно если квартира покупается на кредитные средства.

Отсутствие финансирования, ошибки в оформлении разрешительной документации на строительство многоквартирного дома, банкротство застройщика — данные факторы могут явиться причиной полного прекращения строительства. На практике были случаи, когда из-за банкротства застройщика или его недобросовестного поведения дольщики не только не получали предусмотренные договором квартиры, но и не могли вернуть уплаченные им деньги.


Предпринимаемые в таком случае меры должны исходить из конкретной ситуации:

- стоит выяснить причины нарушения сроков
- узнать готовность к сдаче объекта строительства, этап строительства,
- финансовое положение застройщика
- наличие в отношении его исполнительных производств
- конкурсных производств о признании должника несостоятельным (банкротом)
- наличие иных гражданских или административных дел в судах


• Если обстоятельства позволяют судить о том, что строительство в скором времени будет завершено и нет факторов, препятствующих этому, целесообразно обратиться в суд с иском о взыскании убытков. Но убытки дольщика должны быть надлежащим образом подтверждены. Если же кредитный договор имеет целевой характер и устанавливает разные процентные ставки на период строительства и после оформления права собственности на квартиру в построенном доме, разница между процентными ставками и будет понесенными дольщиком убытками. Также это не помешает дольщику взыскать неустойку за нарушение сроков строительства и компенсацию морального вреда.

Например, в одном их дел, М. обратилась в суд с иском к ООО «ХХХ» о защите прав потребителя, указывая, что был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома. Ответчик выполнил свои обязательства по передаче квартиры истцу со значительной просрочкой. Истцом был заключен кредитный договор с банком ВТБ 24 о предоставлении ей целевого кредита в сумме 702 000 руб. на приобретение вышеуказанной квартиры. В соответствии с условиями кредитного договора первоначальная процентная ставка за пользование денежными средствами устанавливается в размере 13% годовых, однако по факту завершения строительства квартиры, оформления права собственности истца на квартиру и регистрации ипотеки в пользу кредитора договором было предусмотрено снижение процентной ставки до 11% годовых. Истец в течение всего периода просрочки передачи квартиры (218 дней) вынуждена была уплачивать банку проценты за пользование кредитными денежными средствами в повышенном размере. Разница в переплате составила 2% годовых. При таких обстоятельствах суд решил, что данная переплата подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Нарушение ответчиком срока передачи квартиры повлекло за собой задержку исполнения М. обязательств по передаче в банк ВТБ 24 (ЗАО) по кредитному договору указанных документов, что, соответственно, привело к убыткам в виде уплаты повышенных процентов.

Таким образом, при взыскании убытков, связанных с переплатой по кредиту, дольщику необходимо позаботиться о надлежащей доказательственной базе, которая включает в себя не только кредитные договоры, подтверждающие условия по процентным ставкам и порядок предоставления документов по государственной регистрации права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве для применения сниженных процентов по кредиту, но и документы, подтверждающие факты оплаты завышенных процентов.


• Если же все обстоятельства говорят о том, что строительство дома затягивается на неопределенный срок, целесообразно обратиться к застройщику о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных по такому договору денежных средств. Если застройщик отказывается от расторжения договора, дольщик вправе предъявить данное требование в суд.

Например, в одном их дел, Между Ч. и ООО «ХХХ» был заключен договор участия в долевом строительстве с использованием заемных средств, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный 14-ти этажный жилой дом, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала 2010 года и в течение двух месяцев передать двухкомнатную квартиру в указанном доме Ч. Суд первой инстанции удовлетворил требования Ч. и расторг договор участия в долевом строительстве, взыскав с ответчика в пользу ОАО АБ «ГПБ-Ипотека» остаток задолженности основного долга по договору целевого займа, а в пользу Ч. — сумму в размере n рублей.


• Иной порядок защиты дольщиков должен быть выстроен в случае банкротства застройщика. В таком случае дольщик направляет в суд, в котором ведется дело о банкротстве, заявление о включении в реестр требований кредиторов должника. Следует учитывать, что данное заявление будет удовлетворено только в случае, если суд посчитает заявителя добросовестным дольщиком.

Например, в одном их дел, между обществом «ХХХ», А. и Н. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался передать дольщикам по 1/2 доли в двухкомнатной квартире, а дольщики обязались оплатить стоимость, обусловленную договором. Суд установил, что указанный договор заключен сторонами и исполнен А. и Н. в части оплаты спорного жилого помещения за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве.


Также принимается во внимание, что до введения процедуры наблюдения застройщик:

- не подвергал сомнению наличие обязательства передать спорное жилое помещение
- требований об оплате задолженности по договору или о расторжении договора в связи с неисполнением заявителями условий по его оплате не предъявляло
- уведомил заявителей об обращении в арбитражный суд с заявлением о возбуждении дела о несостоятельности (банкротстве).
- отсутствие доказательств того, что на спорную квартиру был заключен договор с иным лицом

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Таким образом, защита прав дольщика, выплачивающего кредит за квартиру, в которой давно уже должен проживать, но которую по вине застройщика все еще не получил, должна строиться в соответствии со сложившейся ситуацией.

В любом случае нужно иметь в виду следующее:

- нельзя в одностороннем порядке прекратить выплачивать кредит банку, полученный для оплаты по договору участия в долевом строительстве
- всегда можно требовать с застройщика, нарушившего сроки строительства, убытки за переплату по кредитному договору (наряду с неустойкой за просрочку и компенсацией морального вреда)
- необходимо контролировать ситуацию, связанную со строительством и финансовым положением, а также правовым статусом застройщика, чтобы вовремя и в соответствии со сложившимися обстоятельствами выстроить позицию защиты нарушенных прав.

Своевременность, правильно сформированная доказательственная база и умение ориентироваться в сложившихся обстоятельствах поможет не только защитить нарушенное право, но и минимизировать затраты, связанные с кредитным договором на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве. Дела данных категорий являются сложными в доказывании, поэтому вам потребуется надежная юридическая помощь.

Не дайте себя обмануть застройщику, запишитесь на консультацию прямо сейчас!

Заполните форму для отправки заявки юристу к нам в офис:

Ваше имя

Контактный номер

Укажите застройщика

Прикрепить документ

Опишите вашу проблему

* консультация юриста бесплатна при заказе юридических услуг
* мы свяжемся с вами для уточнения даты и времени консультации

Для того чтобы себя оградить максимально воспользуйтесь нашими услугами:

— консультация юриста при заключении договора

— выявление «обманных схем» застройщика

— экспертиза и выявление рисков договора долевого строительства

— представление интересов при переговорах с застройщиком

— преддоговорные споры при заключении договора в суде

— подготовка претензии застройщику

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.